계약금 먼저 보내도 될까? 분양계약 '계약 체결 시' 헷갈리면 생기는 진짜 문제
계약서에 도장까지 찍었는데, 상대방은 말합니다.
'아직 계약 체결은 아닙니다.'
반대로 이런 요구도 받습니다.
'계약금부터 보내셔야 진행됩니다.'
서명부터 할지, 계약금을 먼저 보낼지.
이 선택 하나로 계약 해지, 위약금, 배액배상 문제가 갈릴 수 있습니다.
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| 이해를 돕기 위한 AI 생성 이미지 |
1. 사람들이 가장 많이 헷갈리는 핵심 질문
✔ 계약서에 서명만 하면 계약은 성립된 걸까?
✔ 계약금은 언제 보내야 안전할까?
✔ 법에서 말하는 계약 체결 시는 정확히 언제일까?
이 질문에 대한 오해가
분양계약 분쟁, 가계약금 분쟁, 계약 해지 소송의 출발점이 됩니다.
2. 계약은 도장만으로 끝나지 않는다
우리 민법상 매매계약은 원칙적으로 낙성계약입니다.
즉, 당사자 사이에 합의만 있으면
서면이나 도장이 없어도 계약은 성립할 수 있습니다.
다만 분쟁이 발생하면 법원은
단순히 서명이 있었는지만 보지 않습니다.
동·호수, 매매대금, 지급 시기 등
중요한 사항에 대해 실질적인 합의가 있었는지를
중심으로
계약 성립 여부를 판단합니다.
그래서 계약서에 도장이 찍혀 있어도,
핵심 조건에 대한 합의가 불명확하다면
계약 불성립 주장이 나오는 경우가 실제로 존재합니다.
3. 그래서 실무에서는 ‘서명’보다 이것을 봅니다
| 구분 | 실무에서 보는 기준 |
|---|---|
| 계약서 서명 | 계약 성립의 출발점이 될 수 있음 |
| 계약금 지급 | 계약이 실제로 이행 단계에 들어갔다는 강한 증거 |
| 지급 시기·조건 | 분쟁 시 가장 중요한 판단 요소 |
정리하면,
서명은 계약의 성립을 판단하는 요소이고,
계약금은 계약을 되돌리기 어렵게 만드는 요소입니다.
법제처 유권해석 확인해보세요 (출처: moleg.go.kr)
4. 계약금은 단순한 예약금이 아닙니다
계약이 실제로 진행되었다는 점을 보여주는 법적 흔적에 가깝습니다.
민법은 계약금이 오간 경우,
일정한 요건 아래에서 계약을 해제할 수 있는 구조를 인정하고 있습니다.
그래서 계약금을 보내는 순간,
협상력과 선택의 여지가 급격히 줄어드는 경우가 많습니다.
5. 특히 위험한 오해 ― 계약금 일부만 보냈으니 괜찮다?
실무에서 매우 흔한 착각입니다.
계약금의 일부만 지급된 경우에도,
해약금 또는 배액배상 기준이 실제로 지급된 금액이 아니라
약정된 계약금 전체가 될 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
즉, 일단 일부만 보내고 상황을 보자는 전략은
생각보다 훨씬 위험한 결과로 이어질 수 있습니다.
6. 가계약금도 안전지대는 아닙니다
가계약금이라는 이름이 붙어 있어도,
이미 가격, 목적물, 지급 조건 등
중요 사항에 대한 합의가 충분히 이루어졌고,
별도의 본계약 체결을 반드시 요구하는 특별한 사정이 없다면
분쟁 과정에서 실질적으로 계약이 성립되었다는 주장이 나올 수 있습니다.
따라서 가계약금이라는 명칭만 믿고 안심하는 것은 위험합니다.
7. 실무에서 가장 많이 터지는 분쟁 상황
① 서명 먼저, 계약금은 나중에
계약서는 작성했지만 계약금은 내일 보내기로 한 경우,
그 사이 조건 변경이나 변심이 발생하면 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.
② 계약금부터 보내라는 요구
인기 물건이라는 이유로 계약서나 조건 정리 전에 송금을 요구받는 경우,
입금 목적과 반환 조건이 정리되지 않으면 위험합니다.
③ 중도금 시점이 애매한 계약
공정률 기준이라고만 적혀 있고 날짜가 없는 경우,
중도금 지급 시점을 두고 갈등이 발생하기 쉽습니다.
8. 분쟁 가능성을 낮추는 현실적인 장치 5가지
- 계약금 지급 기한을 날짜로 명확히 적기
- 미지급 시 별도 통보 없이 자동 해제된다는 문구 포함
- 입금 목적이 계약금인지 가계약금인지 명시
- 계좌 명의자와 계약 당사자 일치 여부 확인
- 문자·이메일 등 합의 흔적 보관
9. 계약을 앞둔 지금 선택해야 할 기준
✔ 서명보다 먼저 지급 조건을 정리하세요
✔ 계약금은 조건이 문서로 남은 뒤에 보내세요
✔ 애매하면 자동 해제 조항으로 출구를 만들어 두세요
계약 체결 시라는 한 문장은
생각보다 많은 위험을 품고 있습니다.
하지만 기준을 알고 준비하면 충분히 통제할 수 있는 영역입니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 참고 자료이며,
개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
계약서 문구, 지급 일정, 해제 여부 등은
사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로,
실제 분쟁이 우려되는 경우에는
관련 자료를 갖추어 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.