3개월 월세 안 냈는데도 퇴거 못 시킨 이유 - 연세 계약서의 함정
이런 상황, 나만 당한 줄 알았나요?
시골집을 연세 계약으로 내놓고 월세를 못 받은 지 벌써 4개월째.
계약서에는 ‘3기 이상 차임 연체 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고
적혀 있어서 안심했지만,
막상 세입자에게 퇴거를 요구하자 뜻밖의 말을 들었습니다.
'계약서에 1년에 한 번 돈 내는 걸로 되어 있잖아요. 아직 1기도 안 밀렸어요.'
처음엔 어이가 없었고, 나중엔 무서워졌습니다.
정말 그 말이 맞을까? 법적으로도 그런 식으로 해석될 수 있는 걸까?
놀랍게도, 실제로 법원은 세입자의 손을 들어준 적이 있습니다.
1. 정말 3기 연체면 쫓아낼 수 있는 걸까?
많은 임대인들이 이렇게 생각합니다.
'계약서에 ‘3기 연체 시 해지’라고 썼는데?'
하지만 여기에는 결정적인 오해가 숨어 있습니다.
바로 ‘기(期)’라는 단어의 해석 문제입니다.
| 구분 | 일반 월세 계약 | 연세 계약 |
|---|---|---|
| 차임 지급 주기 | 매월 지급 | 연 1회 또는 연 2회 지급 |
| 계약서에 쓰인 ‘1기’ | 보통 1개월 의미 | 1년으로 해석될 여지 있음 |
| ‘3기 연체’의 의미 | 3개월 연체 | 3년 연체로 해석될 수 있음 |
즉, 차임을 3기 연체했다고 해도 그 '기'가 1년 단위로 판단되면,
실제로는 3년간 월세를 안 내야 해지 요건이 충족되는 셈입니다.
2. 실제로 법원은 어떻게 판단했을까?
▶ 서울고등법원 2017나2033882 판결 (선고일: 2019.2.14)
이 사건의 핵심은 이렇습니다.
- 임대인은 계약서에 ‘3기 이상 차임 연체 시 계약 해지 가능’이라고 명시
- 세입자는 연세 계약(1년에 한 번 지급)으로 입주
- 연세를 한 번도 지급하지 않은 상태에서 1년 3개월이 경과
임대인은 퇴거를 요구했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
계약서에서 정한 ‘1기’는 1년 단위로 해석함이 타당하다.'
– 서울고등법원 판결 중
결국, 세입자가 3년 이상 밀리지 않은 이상,
‘3기 연체’ 조건은 충족되지 않는다는 것이 법원의 판단이었습니다.
→ 이처럼 계약서 문구 하나 때문에
수년간 월세를 못 받는 상황이 정당화될 수도 있습니다.
임대차 계약서 작성 시 정확한 표현이
왜 중요한지 보여주는 대표적인 사례입니다.
3. 연세 계약서에 반드시 포함해야 할 조항들
연세 계약이라고 해서 퇴거 기준을 설정할 수 없는 것은 아닙니다.
다만 그 표현을 명확하고 구체적으로 써야 합니다.
실제로 ‘3기 연체’라고만 적으면 앞서 본 판례처럼
‘3년 동안 돈을 안 내도 퇴거가 불가능’해질 수 있습니다.
다음과 같이 조항을 바꾸는 것이 좋습니다.
✔️ 추천 문구 예시
임차인이 월 차임을 기준으로 연속 3개월 이상 지급하지 않을 경우,
임대인은 계약을 해지할 수 있다.'
또는,
해당 차임은 월 50만 원으로 환산한 금액이며,
연체 시에는 매월 단위로 차임 미납 여부를 판단한다.'
이처럼 계약서에 ‘1기=1개월’이라는 정의와 함께,
차임 연체 기준을 월 단위로 환산하여 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
4. 시골집을 연세로 계약할 때, 더 조심해야 하는 이유
농촌 지역이나 지방 소도시에서는 ‘연세’라는 표현이 아직도 많이 쓰입니다.
문제는 이런 지역에서는
동네 부동산에서 제공하는 계약서가 관행적으로 너무 단순하다는 점입니다.
특히 아래와 같은 경우는 분쟁 위험이 높습니다.
- 계약서에 ‘기’ 단위 정의가 없음
- 지급 주기나 금액은 적었지만, 기준 시점이나 만기일이 없음
- 퇴거 기준이 너무 추상적임
('연체 시 임대인이 적절한 조치를 할 수 있다' 등)
▶ 시골집을 자녀가 대신 계약할 경우,
반드시 위임장, 가족관계증명서 등을 첨부하고 계약서 상에
‘실소유자: OOO / 계약자: OOO(대리인)’ 명시도 필요합니다.
5. 계약서에 넣어야 할 추가 조항
| 항목 | 필수 문구 예시 |
|---|---|
| 지급 기준일 | '차임은 매년 1월 1일 기준으로 산정함' |
| 지급 주기 | '연 1회 지급, 월 기준 50만 원 환산' |
| 기 단위 정의 | '본 계약서에서 ‘1기’는 1개월로 본다' |
| 해지 조건 | '3개월 이상 차임 미납 시 임대인은 계약 해지 가능' |
| 묵시적 갱신 방지 | '계약 만료 후 자동 갱신되지 않으며, 연장 시 별도 합의 필요' |
이 조항들을 누락하면,
아무리 말로 설명해도 법원이 보호해주지 않습니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. '연세 계약이면 주택임대차보호법 적용 안 되나요?'
→ 아닙니다. 연세도 주택임대차보호법 적용 대상입니다.
보증금 + 연세를 포함한 차임액 기준으로 보호 여부가 판단됩니다.
Q. '세입자가 계약 만료일 이후에도 안 나가면 어떻게 하죠?'
→ 계약서에 퇴거 지연 시 지체상금 조항을 넣어두세요.
예: '퇴거 지연 시 하루 3만 원의 지연손해금을 청구할 수 있다.'
Q. '보증금은 돌려줘야 하나요? 월세도 못 받았는데…'
→ 원칙적으로는 보증금을 반환해야 하지만, 미납 차임은 공제 가능합니다.
대법원 2024.4.25. 선고 2023다301224 판결에서도,
소멸시효가 완성된 차임이라 하더라도
임대인은 보증금 반환 채무의 범위 내에서
상계할 수 있다는 점을 인정한 바 있습니다.
7. 놓치지 말아야 할 핵심 체크리스트
✔ 계약서에서 ‘기’ 단위를 1개월로 정의했는가?✔ 연세를 월 단위로 환산한 기준이 기재되어 있는가?
✔ 퇴거 조건이 구체적이고 법적으로 유효한 문구인가?
✔ 자동 갱신 방지 조항이 포함되어 있는가?
✔ 보증금 공제, 지체상금 등 손해 최소화 장치가 마련되어 있는가?