전세사기 배드뱅크란? 내 전세금 정말 돌려받을 수 있을까
전세사기를 당한 피해자 입장에선, 하루하루가 불안합니다.
경매가 들어왔다는데, 이 집에서 쫓겨나는 건 아닐까?
내 전세금은 진짜 못 돌려받는 걸까?
최근 정부가 전세사기 피해자를 구제하기 위해
‘전세사기 전용 배드뱅크’를 설립한다고 밝혔습니다.
하지만 피해자 입장에서 정말 중요한 건 단 하나겠죠.
'나는, 내 전세금을 얼마나, 어떻게 돌려받을 수 있나요?'
1. 배드뱅크란?
전세사기 주택은 대부분 다음과 같은 구조입니다.
- 사기꾼 집주인이 은행 등에서 대출을 받아 ‘선순위 근저당’을 설정
- 그 후 세입자가 들어오며 전세금을 냄 → ‘후순위 임차인’
- 집값이 하락하거나 사기 목적의 허위 계약일 경우,
→ 집이 경매에 넘어가도 은행이 돈을 먼저 가져감
→ 세입자는 보증금을 한 푼도 못 받고 쫓겨날 수 있음
▶ 정부가 여기서 나서는 이유는?
정부는 은행 등 민간 금융기관이 가진 선순위 채권을 할인 매입합니다.
예를 들어, 1억짜리 채권을 6~7천만 원에 사는 방식입니다.
그 뒤, 해당 집의 권리관계를 정리하고,
공공기관(LH 등)이 이 집을 장기 임대주택으로 전환하거나,
매각 후 수익을 정산해 세입자의 피해를 줄이도록 설계하고 있습니다.
→ 피해자가 전세금을 회수할 수 있는 구조를 만들기 위해
금융기관이 가진 채권을 ‘공공정리’ 방식으로 정리하는 것입니다.
2. 만약 내가 배드뱅크 대상 주택의 세입자라면?
A씨는 전세금 1억 2천만 원을 주고 빌라에 입주했습니다.
하지만 집주인은 이미 이 집에 근저당 1억 원을 잡아두고 있었고,
최근 전세사기 혐의로 구속됐습니다.
이 집은 곧 경매로 넘어갈 위기에 놓여 있습니다.
A씨는 고민합니다.
- 보험도 없고,
- 집을 나가자니 전세금은 못 받을 것 같고,
- 계속 살자니 불법 점유자가 될까 불안합니다.
하지만 이제, 정부의 전세사기 배드뱅크 제도가 작동하면
이런 방식으로 정리될 수 있습니다.
➡️ A씨의 상황, 이렇게 바뀝니다
- 캠코가 이 집의 선순위 근저당(1억 원)을 70% 수준으로 할인 매입
- 권리관계를 정리하고, LH가 이 집을 공공임대 전환
- A씨는 선택합니다.
- 집을 나가고 보증금 일부를 정산 받거나,
- 계속 거주하면서 무이자 임차 전환 + 향후 회수 유예
→ 하지만 강제 퇴거 걱정 없이, 보증금 회수 가능성이 생긴 겁니다.
➡️ 보증금 회수 예상 시뮬레이션 (예상 계산 예시)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집 감정가 | 1억 2000만 원 |
| 선순위 근저당 | 1억 원 |
| 캠코 매입가율 | 70% (7천만 원) |
| 공공기관 처분 수익 | 약 8천만 원 내외 (매각가 또는 임대가) |
| 피해자 회수 예상분 | 약 4천만 원~6천만 원 수준 가능성 |
※ 실제 회수율은 주택 감정가, 지역 시세, 경매 잔여 가치에 따라 달라집니다.
※ 이는 예상 시뮬레이션 예시일 뿐 확정 기준은 아닙니다.
➡️ 집을 떠날까, 계속 살까? 피해자 선택지 비교
| 선택지 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 집을 떠나고 전세금 일부 회수 | 매각 수익으로 일부 정산 가능 명도소송 없이 이사 가능 |
회수 시기 지연 전체 보증금 대비 회수율 낮을 수도 있음 |
| 계속 거주하며 공공임대 전환 | 무이자 전환, 임대료 감면 가능 이사 없이 안정적 거주 |
보증금 회수는 장기화 전액 환수는 어려울 수 있음 |
※ 피해자는 상황에 따라 선택할 수 있습니다.
※ 정부는 두 가지 선택지를 모두 열어두는 구조를 설계 중입니다. (2025년 7월 기준)
3. 지금 당장 피해자가 할 수 있는 3가지
-
피해 증빙자료 정리
임대차 계약서, 등기부등본, 전입신고,
통장 이체 내역, 피해확인서(수사기관·법원 등) -
보증보험 가입 여부 확인
HUG, SGI 등 보증기관에 본인 가입 여부 확인
이미 가입된 경우 → 보험금 청구 절차 바로 진행 가능
미가입자라도 배드뱅크 제도에 포함될 수 있음 -
정부 공지 및 배드뱅크 절차 모니터링
국토교통부, 캠코, LH공사 공식 사이트 주기적 확인
향후 ‘피해자 신청 시스템’ 개설 시 빠르게 접수 가능
정식 설계안 발표는 2025년 하반기 중 예정
4. 피해자들이 가장 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세금 100% 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 2025년 7월 현재 기준으로 100% 회수는 보장되지 않습니다.
다만, 정부가 선순위 채권을 할인 매입하고,
공공기관이 처분 수익 일부를 정산하는 구조를 통해
일정 수준의 보증금 회수 가능성은 존재합니다.
Q2. 보증보험이 없으면 아무것도 못 받는 건가요?
A. 아닙니다. 이번 배드뱅크 제도는
보증보험 미가입 피해자도 포함되는 구조로 설계 중입니다.
Q3. LH 임대 전환이 되면 평생 살아야 하나요?
A. 아닙니다. LH의 장기임대는 최대 10년까지 가능하며,
중도에 이사를 원할 경우 조건에 따라 퇴거 및 정산이 가능합니다.
Q4. 지금 당장 신청할 수 있는가요?
A. 현재(2025년 7월 기준)는 조사 및 정비 단계로,
정부는 하반기 중 전용 시스템과 신청 절차를 공지할 예정입니다.
♣ 혼자 감당하지 마세요
전세사기를 당한 분들에게는
정부의 배드뱅크 제도가 완벽하진 않지만,
강제 퇴거의 공포, 회수 불가능이라는 절망 속에서
‘선택할 수 있는 길’이 하나라도 생겼다는 건 분명한 변화입니다.
혼자 감당하지 마세요.
당신을 위한 제도는 지금도 조정되고 있습니다.
※ 정부의 정식 제도 발표는 2025년 하반기 중 예정이니 잊지마시고 꼭 확인해보시기 바랍니다.