2025년 신탁 부동산 전세사기 주의보! 꼭 확인해야 할 계약 체크리스트
갑작스럽게 집을 구하려던 A씨의 이야기
"보증금 1억이 날아갈 뻔했어요. 계약서에 ‘신탁등기’가 있었던 건 전혀 몰랐죠."
서울에서 전세를 알아보던 A씨는 부동산 중개업소에서 추천받은 신축 오피스텔 계약을 진행하려다, 마지막에야 ‘신탁등기 부동산’이라는 사실을 알게 됩니다.
계약서상 문제는 없어 보였지만, 자세히 확인해보니 신탁사 동의 없이 임대차 계약이 체결된 상태였고, 만약 이대로 계약이 성립되었더라면 보증금 반환은커녕, 신탁사에 명도 소송을 당할 뻔한 상황이었습니다.
2025년 들어 신탁 부동산을 악용한 전세 사기 수법이 다시 기승을 부리고 있습니다.
특히 집주인이 실제 등기상 소유권자가 아닌 경우, 일반 세입자는 이를 인지하기 어렵기 때문에 피해가 속출하고 있습니다.
신탁 부동산 전세사기, 왜 위험할까?
신탁등기란 무엇인가요?
부동산 소유자가 금융기관이나 신탁회사에 자신의 부동산을 맡기고, 일정 목적에 따라 운용하도록 설정하는 것이 ‘신탁등기’입니다.
즉, 실질적인 권한은 신탁회사에 있고, 소유자는 수탁자가 됩니다.
이 경우, 임대차 계약을 하려면 반드시 신탁회사의 동의(또는 신탁원부에 기재된 사전 허가 조항)가 필요합니다.
하지만 이 사실을 모르는 세입자가 집주인 또는 대리인만 믿고 계약을 체결할 경우, 법적 효력이 없는 계약이 될 수 있습니다.
피해는 어떤 식으로 발생하나요?
다음은 MBC에서 보도한 실제 피해 사례입니다.
신탁부동산 계약 시 임대인과 중개사의 말만 믿고 계약을 체결했다가 보증금을 돌려받지 못한 상황이 발생한 내용입니다.
아래 영상은 위임장을 악용한 사기 수법의 대표 사례로, 반드시 참고해보시길 권장드립니다.
※ 출처: MBC 뉴스 유튜브 채널, 〈저한테 보증금 보내시면 돼요〉 보도 영상 (2024.12.17 방송)
- 신탁사 동의 없이 계약 → 계약 무효 처리 가능
- 보증금 반환 우선순위가 밀림 → 보증금 회수 불가
- 집주인의 채무 불이행으로 신탁재산이 처분될 경우, 세입자는 보호받기 어려움
실제로 2024년 말부터 '위장 임대인 + 신탁 미공개' 조합으로 임차인을 속이고 전세금을 편취한 사건들이 다수 보도됐습니다.
더욱 위험한 점은, 최근에는 신탁사의 동의를 받은 것처럼 위조된 동의서나, 계약서에 신탁사 이름을 허위로 기재한 서류가 사용되는 사례가 늘고 있다는 것입니다.
서류만으로는 진위를 판단하기 어렵기 때문에, 반드시 신탁사에 직접 연락해 동의 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.
계약 전 꼭 확인해야 할 사항은?
1. 등기부등본에서 '신탁등기' 유무 확인
등기사항전부증명서(등기부등본)의 말소사항이 아닌 현행사항란에 '신탁'이라는 문구가 있다면, 반드시 신탁원부 확인이 필요합니다.
2. 신탁원부 확인 요청
신탁원부는 등기소 또는 해당 신탁사에 요청하면 열람 가능합니다.
- 임대차 허용 여부
- 대리인 위임 범위
- 사전 동의 조건
등이 명시되어 있으니 반드시 확인해야 합니다.
3. 신탁사 동의서 확보
계약 시 반드시 신탁회사의 임대차 동의서 또는 동의가 기재된 계약서를 받아야 전세보증금 보호를 위한 대항력 확보가 가능합니다.
단, 종이서류만 믿지 말고, 신탁사에 전화 또는 방문하여 직접 진위 여부를 확인해야 합니다.
[Q&A] 자주 묻는 질문 정리
Q1. 신탁등기 부동산도 안전하게 전세계약할 수 있나요?
A1. 가능합니다. 단, 반드시 신탁사의 명시적 동의가 포함된 계약이어야 하고, 신탁원부 검토 후 계약 진행이 전제되어야 합니다.
Q2. 중개사가 신탁 내용을 설명하지 않았는데 책임을 물을 수 있나요?
A2. 원칙적으로 중개사는 등기부 열람 및 주요사항 고지 의무가 있습니다. 미고지 시 손해배상 청구 가능성이 있습니다.
Q3. 보증보험 가입으로 위험을 줄일 수 있나요?
A3. 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증금 반환보증 상품을 제공합니다. 다만, 신탁등기된 부동산은 보증 가입이 제한될 수 있으므로 사전 문의가 필요합니다.
오해와 진실
- "신탁이면 다 위험하다" → ❌ 신탁등기 자체는 위험 요소가 아니라, 동의 없이 계약하는 것이 위험한 것입니다.
- "등기부등본만 보면 된다" → ❌ 등기부등본 외에 신탁원부까지 확인해야 정확한 권리관계를 파악할 수 있습니다.
- "계약서에 임대인이 있으니 괜찮다" → ❌ 명의자와 권한자(신탁사)가 다를 수 있으므로 임대권한 위임 여부가 핵심입니다.
체크리스트 (전세계약 전)
- 등기부등본에 신탁 표시 여부 확인
- 신탁원부 열람 요청 및 임대 가능 조항 확인
- 신탁사 임대 동의서 확보 및 진위 여부 직접 확인
- 계약서에 신탁사 동의 조항 명시 여부 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 사전 문의
- 부동산 중개업소 등록 여부 및 책임보험 가입 확인
- 계약 체결 전, 꼼꼼한 전문가 상담 권장
2025년 전세사기, 신탁등기도 예외는 아닙니다
최근 전세사기 양상이 점점 복잡하고 교묘해지는 가운데, 신탁 부동산이 악용되는 사례가 늘고 있습니다.
모든 신탁등기 부동산이 위험한 것은 아니지만, 확인 없이 서두른 계약은 큰 피해로 이어질 수 있습니다.
꼭 기억해야 할 것은, ‘좋은 집을 찾는 것’보다 중요한 것은 ‘안전하게 계약하는 것’입니다.
계약 전에는 반드시 등기부등본과 신탁원부를 확인하고, 신탁사의 임대 동의가 포함된 계약서를 작성해야 합니다.
그리고 무엇보다, 신탁사의 동의서가 진짜인지 직접 확인하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
지금이라도 계약을 앞두고 있다면, 위 체크리스트를 다시 한번 점검해보셨으면 좋겠습니다.