2025년 정부지원 전세 사기 예방 정책 및 피해자 구제법 정리

처음 월세로 혼자 살았을 때, 뇌가 텅 빈 상태로 계약을 한 적이 있습니다.

너무 급하다는 핑계로 무식하게 월세살이를 시작했는데, 살다 보니 점점 호흡기 건강에 문제가 생기기 시작했습니다.

어느 날 TV를 보고 있으려니 집안의 숨은 곰팡이를 찾는 내용이었는데, 방송 내용대로 옷장 뒤를 확인해 보고 깜짝 놀라고 말았습니다.

곰팡이가 덕지덕지 핀 공간에서 살고 있었다는 충격에 당장 다른 월셋집으로 이사를 준비하며 집주인에게는 한 달 후에 나가고 싶다고 말하니, 알겠다며 주변에 들어오고 싶은 사람이 있으니 따로 들어올 사람을 찾을 필요 없다고 했습니다.

하지만, 한 달 후가 되어도 보증금은 돌려받지 못하고, 집주인이 들어오기로 말한 사람이 다른 일이 생겼다며 못 들어오게 되었으니 남은 계약 기간 동안 사람이 들어오지 않으면 보증금을 돌려주지 못한다는 것이었습니다.

어찌저찌하여 겨우 이사했지만, 집주인의 횡포에 돈도 많이 떼였습니다.

지금 생각해보면 참 어리숙하고 정말 한숨밖에 나오질 않지만, 

TV에 종종 뉴스로 나오는 전세 사기 피해 사건들을 볼 때마다 전세 사기 사건에 비할 바는 아니지만, 처음 겪었던 그 당시의 일이 떠오르곤 합니다.

전세사기 예방 정책

최근 몇 년간 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 단연 전세 사기입니다.

특히 갭투자 붕괴와 깡통전세 확산으로 인해 수많은 무주택 실수요자들이 전세금을 돌려받지 못하거나 보증금 전액을 날리는 피해를 입고 있습니다.

정부는 이러한 사태를 방지하고 이미 발생한 피해자를 보호하기 위해 2025년부터 전세 사기 예방 강화 정책과 피해자 구제 지원책을 대폭 확대 시행하고 있어서, 이에 대해 소개하고자 합니다.


1. 전세 사기란 무엇인가?

전세 사기는 일반적으로 임대인이 전세 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없음에도 임대차 계약을 체결해 보증금을 편취하는 행위를 말합니다.

대표적인 수법은 다음과 같습니다:

  • 허위 등기부등본 제공
  • 임대인의 대출금 과다 → 깡통 전세 유도
  • 소유권 없는 제3자 명의 대리 계약
  • 집단 계약 후 임대인 파산 신고
  • 중개업자의 조직적 사기 가담

2. 전세사기 유형별 실제 피해 사례

A. 허위 등기부등본 제공

사례:
경기도 수원의 A씨는 중개업소를 통해 전세 계약을 하면서 임대인이 제공한 등기부등본을 그대로 믿고 계약했지만, 실제로는 위조된 문서였습니다. 집에는 이미 대출이 과다하게 설정되어 있었고, 결국 몇 달 뒤 경매로 넘어가며 보증금 전액을 잃었습니다.

주의: 등기부등본은 반드시 인터넷등기소 등 공인된 경로로 직접 확인해야 합니다.

B. 임대인의 대출금 과다 → 깡통 전세 유도

사례:
인천 미추홀구의 B씨는 신축 빌라에 1억 7천만 원 전세로 입주했지만, 집값 자체가 1억 8천만 원에 불과했고 다수의 빌라에 동일 구조로 임대가 이뤄지고 있었습니다. 임대인이 파산하면서 B씨의 보증금은 회수 불가 상태가 되었습니다.

주의: 전세금이 시세보다 너무 높다면 반드시 전세가율을 확인하고 의심해야 합니다.

C. 소유권 없는 제3자 명의 대리 계약

사례:
서울 강서구의 C씨는 계약 당시 임대인이 직접 나오지 않고 ‘대리인’이라는 사람이 계약을 체결했습니다. 계약 후 집주인에게 내용증명이 오며, 자신이 불법 점유 중이라는 사실을 알게 되었습니다.

주의: 소유권자 본인이 계약에 직접 참여하는지 꼭 확인하고, 신분증과 등기부등본 대조는 필수입니다.

D. 집단 계약 후 임대인 파산 신고

사례:
대전의 E씨는 다가구 주택에 계약했는데, 알고 보니 8가구 전부 같은 임대인과 계약돼 있었습니다. 이후 임대인이 파산을 신청했고, 해당 건물은 경매로 넘어가며 세입자 전원이 피해를 입었습니다.

주의: 한 명의 임대인이 여러 가구와 동시에 계약하는 경우, 채권 순위와 구조를 반드시 검토해야 합니다.

E. 중개업자의 조직적 사기 가담

사례:
청년층을 대상으로 원룸 전세를 소개하던 중개업자가 건물주와 공모해 다수 계약을 체결했고, 결국 건물주가 파산하면서 피해자만 10명이 넘었습니다.

주의: 중개업소 등록번호, 징계 이력, 사무실 실존 여부 등을 확인하세요.


3. 2025년 전세 사기 실태

  • 피해자 수: 약 1만 8천 명
  • 피해 금액: 4조 원 이상
  • 주 피해 지역: 인천, 경기, 서울 강서 등
  • 피해자 특성: 2030 사회초년생, 청년층 중심

4. 2025년 정부의 전세 사기 예방 대책

  1. 보증보험 가입 유도 강화
    전세보증금 3억 원 이상 계약 시, 보증 가입 권고 및 위험 고지 의무화
  2. 위험지역 실시간 거래 감시 시스템 운영
    AI 기반 시스템을 통해 의심 거래를 자동 탐지
  3. 중개업자 책임 강화
    전산 기록 관리 의무, 책임 범위 확대, 징계 강화
  4. 등기부등본 실시간 검증 시스템 도입
    임차인이 온라인으로 실시간 등기 확인 가능

5. 피해자 구제를 위한 정부 지원 제도

  • 전세사기 피해자 특별법 적용 → 임시 거처, 공공임대 우선 공급
  • HUG 보증금 반환보증 → 가입자에 한해 대위변제
  • 지자체 보조 프로그램 → 법률 상담비, 소송비 일부 지원
  • 피해 사실 확인서 발급 → 경찰서 또는 구청에서 발급 가능, 공적 절차에 필수

6. 임차인을 위한 계약 전 체크리스트

  • 임대인 실소유자 여부 확인
  • 선순위 근저당 여부 확인
  • 보증금 반환보증 가입 여부 확인
  • 지역 내 전세가율, 전세 시세 비교
  • 계약 현장 참석자 신분 확인 및 계약서 일치 여부 확인

7. 전세사기 관련 유용한 사이트


전세 사기는 남의 일이 아닙니다

전세 사기는 특정 지역이나 계층만의 문제가 아닙니다. 

사회 초년생, 신혼부부, 고령층 등 누구나 피해 대상이 될 수 있습니다.
정부의 제도는 강화되고 있지만, 무엇보다 중요한 것은 임차인 스스로의 점검과 주의인 것 같습니다.

우리나라의 경우 2,700채가 넘는 주택을 보유하며 전세사기를 벌였는데, 1심에서 징역 15년을 받고, 항소심에서 7년으로 감형된 사례가 있습니다.

조직적 사기의 경우도 50억~300억원 미만일 때 6~9년, 300억 이상일 때 8~13년의 형량만 권고 될 뿐 항소심을 가면 또 감형이 되는 수준의 처벌만 받고 있습니다.

사기를 장려하는 듯한 이런 현실적이지 못한 처벌 기준이 개선되어, 

사기를 치는 사람들에게 최대 무기징역까지 선고할 수 있도록 더욱 강력한 처벌 기준이 강화되었으면 합니다.